カンボジア視察に行ってきました

カンボジア視察に行ってきました。

先日カンボジアに行ってきたので、備忘録としてシェアします。

 

現地見学の目的

・アンコールワット見学

・アグレダ銀行口座開設

・知り合いのマイクロファイナンスをしている現地銀行の経営陣と会う

・日本のデベロッパーが現地で開発している不動産を見る

アンコールワットの魅力について

 

世界遺産として非常に有名なアンコールワットですが、現在はシェリムアップ空港からトゥクトゥク(バイクに引っ張ってもらう馬車みたいなもの)で15分程度で着くかなりいきやすい整備された場所にありました。

 

道路もアスファルトで整備されてますし、後で知りましたが、カンボジア首都のプノンペンよりもはるかに治安はいいそうです。観光が大きな収入源のカンボジアでは、アンコールワット周辺で問題が起きるのはNGのため警備も取り締まりも厳しいとのこと。

現地では、トゥクトゥクドライバーを2日間雇って40ドル程度。早朝5時にホテルに迎えにきてもらい名物の朝焼けを見てきました。

綺麗ですよね。早朝は本当に真っ暗で何も見えないのですが、徐々に輪郭がはっきりしてきて、湖にも建物が映るようになって行くさまは確かに見応えがありました。

でも、観光客も朝5時とかでも超多いんですよ。

こんな感じ、ちょっとシュールですよね。

 

朝になると、アンコールワットの遺跡は非常に青空に映えて、周りの自然の景色と合間ってとてもよかったです。私のインスタグラムにも載せてますので、見て見てください。

 

そのほか周辺の遺跡も色々と巡って、ご飯を食べました。このご飯もぶっちゃけ首都のプノンペンで食べたものよりも美味しかったです。観光地の方が圧倒的に力入れてますね。

ナイトマーケットもかなり人が賑わってました。日本人も結構いましたし、ライブハウスなどもあって雰囲気はかなりよかったです。

普通、景色を見に行って、もう一度行ってもいいなと思うことって少ないんですが、ここはまた来てもいいなと思いました。それくらいよかったです。

 

像にも乗りました(笑)

とにかく現地は自然が綺麗です。天気でちょうど行った2月が乾季で気候もよかったので、最高に心地よかったです。


 

アンコールワット周辺見学したあとは、アグレダ銀行口座を開設とプノンペンを見学に飛行機で移動。シェリムアップのターミナル2から飛行機で50分くらいでつきますので、かなり近いです。

 

アグレダ銀行口座開設

 

プノンペンは千代田区くらいの大きさですので、かなり狭いです。

これが全体の模型図。下手したら歩けてしまう程度の広さです。
 

そして開発が今じゃんじゃん始まってまして、至る所で工事してます。中国政府のODAがトップで、ガンガン公共の施設や道路開発も進んでますね。日本は10位にも入ってない状態で、カンボジアへの影響力は中国が完全に独占してるイメージでした。

さて、目的のアグレダ銀行の口座開設は、アテンドしてくれた人に全て丸投げしてしまったので、自分でほとんど何もしてません(笑)米ドルたてで定期で金利が7%着くので、日本のプライベートバンクに預金して米ドル借り入れした上で、為替リスクヘッジしながら、預金すればスワップは抜けますね。

日本の三井住友銀行が100億入れてる銀行ですから比較的日本人が口座を開きやすいのもあると思います。

 

他にもカンボジアは、タイとベトナムが隣国なので、そちらにもアグレダの銀行通せばお金がうごかせます。VISAデビットカードもできますしね。何気に便利です。

手続きは日本から郵送でもいけるそうなので、比較的開設しやすい方だとは思います。

日本の定期預金に入れるなら、給与天引きでドルベースで積み立てた方が堅実かなぁと思いますけどね。何気に複利で7%つけば10年預ければバカにならないボーナスがつきます。

マイクロファイナンスをしている現地銀行視察

 

現地の銀行を見て来ました。最近中央銀行が法律改正して、届け出を義務付け化したのでもともと10もなかった銀行が70を超えて今は存在してるそうです。アジアの金融の仕組みはシンプルで、バイクや車などの生活必需品を土地を担保に借り入れして買うという感じです。日本のクレジットカードみたいなもんですね。ただ、金利が高い。月利で低くても1.4%とかですし、高いと2%超えて来ますので。

 

1ヶ月支払いが滞れば、差し押さえた土地を競売にかけて強制的に現金化もできますし、金融機関が圧倒的に強いのが特徴的です。村上ファンドの息子さんが現地でマイクロファイナンスの会社やってるそうでして、こんなところでその名前を聞くとはとびっくりしました。目端聞く人で、荒稼ぎしてる人はやっぱりこういうことやってるんですね。

 

ただ、カンボジア自体の国力は全然弱いままです。バイトの子の時給が80−100円。年収の平均で言えば30−40万。確かに若い層が多く、経済成長の余地はありますが、そもそも人口が1500万しかいない国ですから、地勢的優勢を生かした商売ができないと、GDPが伸びるのも、国民が豊かになるのも難しそうだなぁという印象です。

 

現在は、利権が首相の独占、軍の独占の度合いが酷いです。貧富の差も相当なものですね。続いて中華系、韓国系のお金持ちで自国でやんちゃしていづらくなった人がカンボジアにたくさんいるそうでして、混沌とした雰囲気はまだだまだある場所です。プノンペンではひったくりは上等ですしね。下町のマーケットの衛生状況はやはりかなり酷かったですし。治安は悪いことを前提に行動しないと危ないです。

 

日本のデベロッパーが現地で開発している不動産を見る

 

クリードが開発してる案件があるということで、現地の日本人の方に案内してもらいました。bodaijyuという物件で、空港から徒歩5分程度の立地に今後大きなモールができますので、そこをぐるっと囲む形で開発されてます。

 

http://www.cityindex.co.jp/overseas/bodaiju/introduction/index.html

 

フィリピンの物件を結構見て来たので、それと比べると需給バランスが崩れるのはこれからですので、まだ条件的には悪くない形ですね。売れ行きもそこそこいい感じに推移してます。プノンペンの都心部と空港は7km程度しか離れてないので、道路整備さえしっかりされれば、ここはそんなに値崩れはしないんじゃないかなぁという印象です。

 

とは言え、内需が全くダメな国なので、プノンペン首都部にも開発がばんばか進んでる状況を鑑みますと、賃貸付が一番の課題になるかなという印象ですね。

 

特に、他の中華系のデベロッパーが開発してる物件も見ましたが、失敗事例は多いです。日本じゃ唖然としてしまうような失敗事例があったので、逆に面白かったです。橋がかからないで空室だらけの5つ星ホテルとか。もはや滑稽を通り越して哀れです。他にも、都心のど真ん中に高層ビルが建設途中でほったらかしのまま放置されてます。これ、リーマンショック時に工事が止まったままで、プノンペンである意味一番いい立地にどでかい負の遺産があったりと、かなりお金持ちが仕掛けようとして失敗してる事例が多いのが印象的でした。

 

この状態で残ってしまってるんですから、シュールですね。2009年からなので、8年くらい雨ざらしという。。。
 

ただ、それにもめげず開発はガンガン進んでます。

一部の景色ですけど、緑色のところが開発中の物件です。内需の伸びがどれくらいあるかはわかりませんが、ちょっとたてすぎじゃない?という感じはしましたw

ただ、最初に立てたコンドミニアムは上がってますね。韓国系が建てた最初のやつはねあがってますね。

あとはイオン。イオンはすでにカンボジア人全員が来たくらいの集客数を誇ってます。ここら辺はさすがイオンという感じですねー。圧倒的にトップを独走してます。2号店もすでに開発中。

フードコートの文化が現地の人に受けてるらしいですね。衛生的で綺麗な建物に色々と買い物できる場所が揃ってるのがとても魅力的だそうです。

 

まあこんな感じなので、キャピタル狙いで物件買うと言っても、出口を決めれる仲介がいないと厳しいでしょうね。アジアの不動産って引渡し時のデベロッパーの構造上の保証期間が1年とか普通です。これ恐ろしくて、1年経ったら水漏れしようとひび割れしようと全部所有者で直せってことです。さすがにクリードは3年と伸ばしてはいましたけど。でも3年です。

 

日本の建築物、管理体制は過剰品質と言って良いほど、優れてます。その分コスト高くなりすぎて、アジアで同じことは無理なんでしょうけど。日本の感覚で言えば、長期修繕計画も何もなく、マンションがどんどん建設されてばんばか売れてる様を見ますと、壮絶なババヌキ争いが始まってるんだなぁという感じは否めませんね。

 

とは言え、最初にババ持っているならば、うまく渡せれば負けることはほぼないです。ゲームを始める会社が一番儲かるのは間違いないですけどね。アジアのデベロッパーは美味しいです。ベトナムのデベロッパーは超絶殿様らしくて、コロコロ条件と自分の都合の良いように変えても、仕事が止まらないそうですね。

 

外国の投資層がどんどん投資を加速させていくのは良いのですが、やっぱり現地の人が豊かにならんと不動産には限界ある気がしますねー。カンボジアでビジネスやるのは、如何にそういうカンボジアの経済成長を取り込もうと狙っているお金持ちから巻き上げるかが勝負ですね。

 

現地中華系の会社は人付きが荒くて、日本人の会社で働きたいという人はとても多いそうです。英語も中国語も喋れて、優秀な大学出てる人でも月給10万ちょいとかなので、ビジネスやりやすい国でもあると思います。実際問題日系企業かなりいるっちゃいますからね。飲食店多いですけど。空港前に吉野家来てますし(笑)

 

銀行の頭取やってる人から、カンボジアの産業で金融以外で一番大きく成功している事例はなんだ?と聞いたら、国境沿いのカジノだそうです。やはりお金持ちにお金落としてもらうだけが経済活動のしゅたる場所という形なので、もっと国内から世界で戦える企業などが出て来て、内需作れないとちょいと辛い感じは否めませんでしたね。

 

とは言え、金利ギャップは取れますし、米ドル使える国ですし、開発は間違いなく進んでいくので、アーリーアダプターで何かやれば稼げる余地はひしひしと感じました。

 

例えば、カンボジア人の女性は、毛が生えてると可愛いという感覚を持ってます。これは欧米や日本と比べると逆です。そして肌が黒い子が多い。最近は海外の常識に合わせて脱毛意識や美白意識が流行ってるそうです。エステはたくさんありますが、女性の美容に関する興味は年々高まってるそうなので、そういうビジネスはやりようがあるかもですね。

 

ポルポトで一旦人がいなくなってしまった国ですが、今はだいぶ様変わりしてますし、中国は間違いなくここを要所として色々と乗り込むつもりで、お金を貸し出ししまくってるので、香港のようにどどーんと発達する可能性もないではありません。

 

ポイントは今後の国の経済政策とインフラがどれだけ整ってくるかにかかってるかなぁと。まあでも色々現地見れて面白かったです。最後の日に食べ物に当たって入院しましたけど(笑)概ね楽しい旅行でした。

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