フィリピン視察に行ってきました

2泊3日と強行でしたが、フィリピンの不動産視察に行ってきました。

 

フィリピンの実情

日本からの渡航時間凡そ4時間程度、時差は日本時間から-1時間、航空代は安いと片道1万円程度で確保できる感じです。
今回は、フィリピン航空を使い、マカティのシャングリラホテルに泊まってきました。こちらは1ルームで2万円とわりと高めです。DMCI施工のラグジュアリーな建物で、マカティの中心地にあるので、居心地はかなり良かったです。ご飯も美味しかったので、お勧めですね。

 

ついた日が金曜の夜で、雨天ということもあり、たったの4.4km移動するのに1時間以上かかりました。
交通渋滞が半端ないです。フィリピンではこの交通渋滞が大きな社会問題になっているそうで、
実際に1時間でもわりと早い方だよと現地の人に言われた時には戦慄を覚えました。。

 

日曜なら空いていて、ストレスなく10分ちょいでマカティにつくので、
今度から現地に行く日程は、気をつけます。

 

目的は、不動産投資の実態を見に行くということなので、
色々と現地の方にご協力を頂きまして、
マカティ、グローバルシティ、オルティガスといった主要な投資候補地と呼ばれる所を友人の小原くんと歩いて見てきました。

 

それと、さらに巨大な現在開発している用地でアルカサウスという場所もですね。
ここは、購入を検討してみようと思ってます。それくらい魅力的で、「面白い」です。
http://bit.ly/2c6BXuZ

 

フィリピン不動産投資の実態とは?

元不動産関連のコンサルをしてきた人間としての率直な感想で行くと、
アセット(金融商品)としての投資は、データーが無さすぎてわからないという感じです。
セカンダリーマーケットも全く見えないので、玉石混交なのは間違いありません。

 

一般に販売されているものを、数値化しますと、プレビルドも中古も金融商品としての投資対象としては、旨みは少ないので他の代替案を選択したほうが良い感じです。

 

ここら辺、商慣習も購入後の賃貸管理も日本とはかなり違うので、精査は必須ですね。

 

マクロの成長性にのみベットしたいなら、
代替として投資できる株式や、金利が高く出る現地財閥の社債等、
少し投資方法にハードルがありますが、そちらのほうがはるかに効率的というわけです。

 

株式に関しては国内には相沢証券等すでにフィリピン株式を扱っている所があるので、
投資はできます。信用取引できなくて、手数料は高いので実態としてはダメダメですが(笑)
今後取り扱い証券会社は間違いなく増えるとは思います。それくらい、フィリピンは熱いです。

 

やるなら、永住権とって、フィリピンの金融機関と付き合うのが、
一番効率的ではあります。

 

もし、不動産の投資分析に興味ある方がいらっしゃれば、
いくつか行ってみる予定ですので、
コメントください。コメントが多ければ公開致します。

 

日本の不動産との違いを完全に比較して、
分析出来ますので、割と分かりやすくはなると思います。
不動産以外の金融などの情報もわりかし集めやすいと思ってます。

 

一方で、プロパティ(不動産)として見ると、
非常に面白い、魅力的な案件がいくつもありますね。
先ほどのアルカサウスもまさにそうです。

 

何より、成長性を肌で感じるという意味で、
楽しみながら投資は出来ると思います。

 

一回行っただけですが、割とフィリピンが好きになれました(笑)

 

そして、色々な方とフィリピン不動産投資について、話しましたが、
共通して、大事なことは楽しむ事かなーという印象です。
グロス小さめの案件で、立地と物さえ間違わなければリスクは限定的です。

 

ので、遊びにいって、フィリピンの成長性を肌で感じつつ、
色々と綺麗な物件を見て回るのは楽しいと思います。

 

少なくとも、今後10年単位後を見たときに、
日本の地方不動産よりははるかに安全な投資先はゴロゴロあります。

 

実際にフィリピン大家さんで、成功している人は、
少なからずおりますし、そういったストーリーを描けると楽しいなとは思います。

 

ほとんどの人が失敗してるのは、
一義的なマクロの伸びの部分だけフォーカスして、
個別性やマーケットの実情を全く見ないからでしょうね。

 

物を選ばないと高い確率で失敗します。
割と多い失敗事例もネットで多数落ちてますし、
以下の本がかなり詳細に書かれているので、興味ある人はまずこれを読むと、
フィリピンの不動産投資に詳しくなれますし、失敗はしづらくなります。

 

 

後は、国内の金融機関の調達金利で勝負できる人は、
マーケットを理解して、現地パートナーが用意できれば、
将来的には日本よりも価値の高い資産形成ができる可能性が大いにあります。

 

フィリピンのカジノと金融事情

実際に、日本のパチンコで一代で財を気づいたオカダさんが、数千億かけてカジノ建設を行っています。
https://courrier.jp/news/archives/53985/

 

ここまでの規模で勝負をかける人は少ないと思いますが、いまが投資チャンスだと思いますね。

 

国内の金融機関の理解が今までは0でしたので、
躊躇されていた方も多いと思いますが、今年に入って三菱東京UFJ銀行が1000億を現地金融機関に投資したことを皮切りに、三井住友銀行も一部融資を出すようになり、政策金融公庫でもここら辺は対応事例が出てきてます。

参考:http://www.bk.mufg.jp/news/news2016/pdf/news0114.pdf

http://www.nikkei.com/article/DGXLASGC13H14_T10C16A1MM8000/

http://www.lapita.jp/2014/07/post-835.html

 

それくらい、フィリピンは、アジアでは、経済成長性が今後一番明るい国なのは間違いないのです。
国内の平均年齢が20代前半で、もっとも労働人口が多い国ですから、人口ボーナスがアジアNo1の国なので、
発展性はダントツです。

今後の産業の伸びでビジネスチャンスは死ぬほどある国だとは凄く感じました。
まあ、その部分だけで釣って、実態見せずに騙す詐欺も多いのが悲しいところですが。

 

流石に、そういう国ですので、金融機関もマーケットが縮小し続ける日本国内だけを、
このマイナス金利下で見ているだけでは、全員共倒れとはわかっているはずなので、
どんどん出資して出て行くと思います。

 

現在資産家の方はしかけるにはいいタイミングだと思います。

 

その他雑感

他にも、現地の開発案件の土地等の紹介も出来るかもしれません。
土地開発スキーム等は組もうと思えば組めるそうで、
実際に現地デベロッパーとくんで国内の中堅会社が宅地分譲を始めております。
事例:http://www.nna.jp/articles/show/20140711php007A

 

似たことやりたい人はお声かけください。

 

これは、70年代の日本を想定すればおわかりになるかと思いますが、
現地人相手の分譲住宅商売は死ぬほど儲かります。

 

大きな理由の一つに東京の人口密度の4倍の人がマカティ・マニラ周辺にいるという点です。
ので、高速が今後南北に出来てインフラが整ってくれば、現地の人向けの宅地分譲は死ぬほど売れます。
このチャンスを掴める人は本当に億万長者になるなぁという感じです。

 

実際、今のコンドミニアムの過剰建設についても、
現地デベロッパーは儲かりすぎて、
笑いが止まらないだろうなというのは、容易に想像出来ますね。

 

今後、国内のデベロッパーも、事例研究して取り組む価値は十分あると思います。
何より、日本の施工技術は死ぬほど高いです。参戦してクオリティの高いものを供給し、
それをスタンダードにした瞬間、相当な案件取れるのが目に見えます。

 

実際に現地不動産見ましたが、
電球交換では直せない電気や、
窓にはめ込み式で室外機のないクーラー等、
設備は古いものが多いです。

 

勿論そうでないものもありますが、
日本の建築物件とのクオリティで言ったら、
全然及ばない印象でした。

 
国内の会社で、大きく取り組んでるところがまだ少ないですが、
近いし、勝負かけたほうがいいんじゃないかなーとは凄く感じました。
人の多さは半端ないです。

 

後は、職人のコストもものすごく安いです。
日本と比べて。

 

フィリピンの街の開発は、人が唸るほどいるので、
一気に進んでいきます。ここら辺、実際の実務をトレースしてみたいですね。
公共の水道や下水などのインフラ開発も横浜市から技術提供したりとまだまだこれからな部分もあるみたいですし。
国内の建築市場では、職人が少ないのが現状大きな問題となってますので、
(単純な資材の高騰というよりかは、人件費のちょろまかしの方が問題となる部分も大きいと思ってます。)
フィリピン人雇って育てて国内に持ってきたほうが、はるかに効率がいいはずです。

 

実際に国内の解体の現場に詳しい人は、
すでにそういう出稼ぎ労働者が多いことはご存知かと思います。
勿論、統率とる人がしっかりいないと危ないですけどね。

 

また、所有欲を満たすという意味で、
フィリピンのコンドミニアムは適切だなと思います。
なんせ、共用部の作りが豪華。

 

プールやジムは最低限でどのコンドミニアムにも備え付けられており、
他にも飲食店や大きなモールとの複合施設や、シアタールームがついている案件もあったり、
ホテルのような受付のある案件もありました。

 

そして広さも案件によりますが、
30㎡前後から、60㎡前後、100㎡前後、
大きな所では300㎡といった所で、一部高騰している地域を除けば、
日本で買う半額以下の値段で購入できます。

 

生活コストは、日本の1/3位でまかなえます。
食事も美味しいですね。

 

ただ、高級物件に関しては、
あくまでも外国人投資家向けであり、
現地の所得の平均は年収100万もない位で、部長クラスで200万とかです。
なので高級コンドミニアムは、現地人が買うわけではなく、需要に限りがあるという点は見落としてはいけません。

 

これは賃貸需要においても、同様かと思いますので、
そこらへんは物を見る目、現場を見る目が無いと失敗しやすいかなと。

 

まあ、でも新しい街に触れると楽しいですよ。
日本じゃ絶対に見れない規模で色々なものができてるのは笑えます

 

グローバルシティと呼ばれる開発用地は、ほかの先進国に見劣りしないきちんと計画性のある都市開発地で、
安全で便利で、居心地の良い場所でした。

 

日本人学校もそばにあり、
日本人の駐在員の方も比較的多くすまれている場所で、
ここなら住んでもいいよなーと普通に思えました。

 

ちょっと色々と好奇心満たすために、今後も見ていこうと思います。